戴德梁行:逐鹿旧改,能否“躺赢”?

摘要:北京时间20190813关于【戴德梁行:逐鹿旧改,能否“躺赢”?】的具体情况和说明,让www.jiahexincheng.cn新闻频道的以图文形式为您慢慢道来。

广州,2019年8月12日——2019年上半年,全国土地市场逐渐“回暖”,而广州持续升温的迹象显著。数据显示,上半年全市土地供应同比增加59.6%,带动成交面积同比增加46.5%至576.8万平方米;土地成交额高达583.3亿元,是历年来同期成交金额最高的一年。

同样火热的还有旧改市场。越秀地产参与番禺里仁洞村旧改,投资金额高达210亿元;“过江龙”升龙集团联合方圆,以高达200亿元的投资拿下沙溪村旧改;早在去年,升龙就拿下了南沙第一个旧改项目,即金州、冲尾自然村改造。地理位置优势明显、成本低及可观利润等因素,吸引众多房企抢跑旧改新赛道。时代、保利、富力及佳兆业等,争分夺秒布局旧改版图,以获取大量的土地储备。

城市更新项目涉及多个主体,且流程复杂、周期冗长,需要长期的资金支持,是一项复杂的工程。在高利润背后,动辄投资数十亿、甚至上百亿的旧改项目,让房企承受着巨大的风险和挑战。如何把握旧改黄金时代,紧跟政策动向,制胜城市更新?享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行,近日重磅推出《粤港澳大湾区城市更新进化论》,前瞻性地从湾区多城旧改政策对比、更新进程及“进化趋势”,结合具有极强实操性的案例分析,透视大湾区城市更新的未来机遇。

土地开发强度超警戒线 旧改成下一个蓝海

《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,大湾区作为全国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,吸引了大量人才与产业集聚。截至2018年底数据显示,在国内三大城市群中,坐拥10万亿级经济总量的大湾区以15万元的人均GDP独占鳌头,京津冀、长三角分别为8万元及12万元。发展态势一片向好的大湾区同样备受新晋人才欢迎,近四年常住人口增量高达563万人,是京津冀的2.7倍、长三角的1.6倍。在GDP、新增常住人口上领跑的大湾区,拥有5.6万平方公里的土地面积,仅为另两大城市群的约四分之一,土地资源极度紧张。在经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下,湾区物业载体的承载能力亟需跟上脚步,城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源,促进经济可持续发展的最佳方案。

▲图1 中国三大城市群主要指标对比。来源:《京津翼协同规划纲要》、《长江三角洲城市群发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部;数据时间节点:2018年底(香港、澳门第三产业比重为2017年底数值)

大湾区多个城市具有人口密度较高、土地开发强度较大的特点,大量的存量土地及人口承载压力使城市更新迫在眉睫。其中,香港、澳门平均人口密度相当于湾区平均值的11.6倍及4.0倍,建设用地有限,土地承载压力高,通过项目重建来提高容积率,是这两个城市进行城市更新的重点。

深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度皆已超过30%的国际警戒线,通过城市更新盘活存量用地的迫切程度较高;广州由于增城及从化两区以耕地和林地为主,土地开发强度低于佛山、东莞等城市,但实际上广州主城区七大行政区的土地开发强度高达48.9%,传统城区越秀区的开发强度更是超越了90%,城市更新势在必行。

▲图2 2017年粤港澳大湾区土地开发强度、人口密度和单位产值。来源:各城市统计局、广东省国土资源厅、香港规划署、澳门地图绘制暨地籍局、戴德梁行研究部

摸透政策 “因地制宜”

制胜城市更新,关键在于对政策的把握,以及“因地制宜”。湾区各城针对自身特点和发展现状制定了相应措施,推进及优化城市更新进程,包括整合机构、优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支持力度及设立退出机制等。

戴德梁行华中区研究部团队收集整理了截至2019年5月底大湾区10个*(*澳门的都市更新相关法规尚未正式出台,故不在分析范畴内)城市的最新市级城市更新政策。通过梳理超过130份政策文件,总结归纳出八大关键指标(共80个细分指标),以各地政策的完善、便利及可持续性为标准进行评分。结果显示,核心城市深圳、香港和广州,成为大湾区城市更新的“尖子生”。

▲图3 粤港澳大湾区城市更新政策综合评分。惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新政策。来源:戴德梁行研究部

第一梯队:深圳、香港

深圳土地开发强度在多年高速发展下领跑湾区,因此其城市更新起步较早,已建立起相对健全的政策体系。尤其在保障公共利益、预留产业发展空间及城市可持续发展这三方面,深圳创新出台了系列配套的城市更新法规和细则;相比之下,香港面积更小、现代化进程更早,是湾区城市更新的先行者。同时,其政策能够兼顾物业所有者和租户的利益,鼓励公众参与改造决策,但由于其第二产业占比较小,所以涉及“工改工”方面的政策并不多。

第二梯队:广州、东莞、佛山

经济的高速发展激发了土地供求矛盾,东莞、佛山由于行政面积较小,发达的制造业使土地开发强度均在湾区名列前茅,而广州主城区的开发强度同样迫近50%,对城市更新需求高企。

进化中的城市更新

随着城市更新政策的逐步完善,粤港澳大湾区各城市的城市更新进程明显加快。2018年,大湾区十大城市通过城市更新完成改造的土地面积共计5.4万亩,同比上升32%。

▲图4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面积。来源:各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

在城市更新全面提速下,各城市旧改市场呈现出各不相同的改造方向,以湾区核心城市为例:

香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构,由它主导的项目政策优惠力度显著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面积169.6亩,为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

深圳主要由市场主导,存量市场成为土地供应的主力军。自2012年起,深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应。2016-2018年城市更新土地供应量高达1.8万亩,为一级土地成交量的1.5倍。

广州以政府为主导,主要改造方向包括微改造及旧村改造。广州城市更新以解决民生问题为主,包括以老旧小区微改造来改善社会环境、解决城中村“脏乱差”问题的旧村改造。2016-2018年发布的城市更新计划中,旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。

城市更新亟需全周期服务

大湾区规划提出将城乡一体化发展,各项发展要素都需要大量土地来承载,在多城土地开发强度高企、增量土地供应有限的环境下,城市更新将成为全面承载湾区融合发展的主角。戴德梁行具备为城市更新全周期提供卓越及专业服务的能力,先后参与包括广船、珠江啤酒旧厂、琶洲村、鹤洞村、小坪村、高第街、佛山珠影星光城等多个标杆性城市更新项目,是客户顺利推进更新进程的坚实后盾。

以旧改项目价值为例,与普通房地产开发项目不同,城市更新项目在不同的开发阶段,项目市场价值各异。即便是尚未开工改造的城市更新项目在不同状态下,其市场价值明显不同。

以广州某工业厂房改造为办公用地的案例为例:

广州某工业厂房占地约5万平方米,地上建筑物约4万平方米,拟改造为地上计容积率总建筑面积15万平方米的办公用地。土地转用途需补交8亿元土地出让金,拆平厂区、使土地达到商品房开发条件的工程支出及其他成本为0.2亿元。

*阶段A:按0.3万元/平方米工业厂房测算

*阶段B:按0.8万元/平方米办公用地楼面地价、需补缴土地出让金及拆平成本测算

除此之外,城市更新项目在股权转让、股权融资质押等环节,通常还会评估持有该项目的项目公司股东全部权益市场价值。不同阶段、不同用途的城市更新项目价值不同,准确厘定评估价值类型、价值内涵,掌握各种情况下城市更新项目的评估方法,对于拿地、合作谈判、融资、投资决策等具有重要意义。

文章来源:戴德梁行


查看更多
日本黄大片免费播放器 黄色片 日本一级特黄大片免色 特别黄的免费大片视频 黄色大片 黄网站 黄色免费网站 黄色电影免费片日本大片,视频,电影,大片,完整版,网站,全过程

实时推荐

如何在作文中巧用古诗文名句?15个范例让孩子表达力爆棚!
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:30 287 9012
工业互联网成产业发展新路径
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 113 5055
二十四节气之大雪养生篇
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 846 8698
第二届“三湘民营企业家论坛”在长沙举办
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 814 8566
山西中磁尚善科技有限公司与浙江大学材料科学与工程学院签署战略合作框架协议
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 790 6814
《三国志·战略版》月广告投放数居首,《启源女神》位列第2成黑马|11月买量报告
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 988 9334
邮票种类都有哪些形式,集邮者的深度思考
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 847 7966
拳头有多惨?只因更新太勤快,LOL自走棋一个月人气暴跌57%
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 740 3041
20世纪俄罗斯经典绘画精彩亮相
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 298 1789
他画一个破水龙头却卖了210万,放大8倍后,看到它所有人闭嘴
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:29 655 5105
武磊或迎新帮手?曝西班牙人有意冬窗租借皇马球员马里亚诺
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:28 600 3845
夺冠不忘调侃自己 崔康熙:很高兴赛季结束还能笑得出来
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:28 617 2237
和这四大星座谈恋爱最浪漫,双鱼座天生浪漫,天秤座温柔体贴
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:28 540 6954
超级霸气!中国00后6-3完胜希金斯,4届世锦赛冠军心服口服
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:28 219 5256
科学家发现植物能发出尖叫声!科学家发现植物能发出尖叫声
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:27 314 5449
​MTH:医疗旅游风险,您一定要知道
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:27 197 6125
切尔西公告:感谢改判,但对国际足联差别对待失望
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:27 395 6794
三年两冠!胡歌、平安纷纷发来贺电,申花球迷还有话说……
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:27 98 513
南京出台异地就医新规 进一步规范医保待遇
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:27 941 7067
宜春袁州区“婆媳互夸”彰显文明新风
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 669 6667
卫冕冠军来昌八一男篮告负
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 727 6589
水上联合执勤执法点维护水域平安
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 451 8393
3天内两位国之栋梁离世 今年已痛别30位两院院士
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 708 3492
南昌经开区智慧社区现雏形
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 814 4823
“江西冬季消费促进季”活动启动
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 502 9031
“包村联户”民情家访暖民心
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 518 5839
总决赛隋文静/韩聪失误仍首次夺冠 彭程/金杨亚军
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 908 4942
腾势X已经上市,为什么外观有比亚迪唐的影子?
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 932 2199
原创 从四团龙补服来揭秘傅恒的身世与功劳
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:26 857 5070
八村塁27+7,奇才爆冷击败76人,大帝成功加入空砍群!
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:25 128 524
忍不了了!尼克斯炒掉菲兹戴尔 4胜18负在东部垫底
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:25 519 4757
原创 黄健翔看不起申花某人?中超倒数第4丢球数前3,他19岁就是不行
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:25 853 3677
本轮联赛巴萨将身穿纪念球衣,为罕见疾病筹款
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 389 4973
将占全球55%份额 中国汽车后市场大爆发
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 389 4377
淮北产煤大户“煤改电”项目试运行
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 774 9039
3种食物容易残留甲醛,知道的人并不多,早点告知家人
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 926 7974
特斯拉(TSLA.US)或将改变Cybertruck两款配置计划生产时间
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 181 9084
万源市航盛矿业有限公司热烈祝贺万源市石材城建设项目正式开工
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 502 3825
宿松:“河小青”让河湖更清新
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 227 8346
《2020年困难职工帮扶民生工程实施办法》印发
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 506 3443
安徽境内十条精品自驾路线让你玩到嗨
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 93 8282
冥冥之中自有定数!吉喆的离世有两个巧合事件,似乎一切都是天意
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 555 5032
贺岁闹新春非遗来助阵
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 414 4238
黄山建成新时代文明实践云平台
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 547 1211
第二届长三角地区中小学德育创新论坛开幕
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 209 8744
法里德不在又怎样!广厦队赵库里飙射28分,球队赢球他是首功
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:24 518 9892
"轮上功率"什么鬼?解密汽车零百加速
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 947 717
怎么种植红薯产量才高?记住这几点,红薯的产量飞涨
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 141 7782
对感情不会凑合的四个星座,双鱼座憧憬爱情,处女座感情洁癖
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 657 8620
中船科技子公司中船九院已收先期奖补金额300万元
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 846 1508
曼城准备签下过千万的训练服广告赞助协议
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 470 9397
沙滩、舞池、电影,难怪杨幂、朱一龙非都来,原来藏着这么多秘密
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 127 6343
干部选用不搞论资排辈,谁带兵有为、谋训有力就优先考虑
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 215 7213
银保监会修订文件落实保险业最新对外开放举措
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 454 4536
榆林首批158项市级政务服务事项正式移交
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:23 787 6264
三菱劲炫2.0L 刷DIM程序 动力提升 再上一个档次
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 436 7225
最便宜的跨界旅行车新款蔚领正式上市
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 671 4021
洗车时你注意这6个细节了吗?
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 166 5327
探岳之—“技”高一筹
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 319 3301
表哥给我建议买途观L,去4s店试驾后,二话没说办了手续
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 707 9058
最气9万起,外观大气,配置轩面,比亚迪宋PRO了解一下
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 931 9466
线闻 | 线性资本上榜清科「2019年中国早期投资机构30强」
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 813 5152
遇见未来交通
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 469 9310
雷迪克联手詹皇?美媒建议湖人引进神射手,波普再陷交易流言
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 405 9187
八路军兰州办事处纪念馆举办健康教育知识讲座
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 309 1687
大运河北京段将全面实施遗产保护,擦亮国家文化符号
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 440 3232
上周场均21分!猛龙队除范乔丹、西亚卡姆之外,他也是一大惊喜
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 940 3563
自由职业者如何在漳州缴纳医社保?看这里
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 166 6977
太仓人注意:明天,这片区域的通信信号将被屏蔽
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 705 8621
她曾是最丑星二代,因长得丑自卑到不敢上学,如今五官长开了
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 764 563
薛之谦吃饭时创作的一首歌,如今点击量破亿,谦友:真的很经典
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 690 8524
福原爱遇到问题网上求助,8个字瞬间引发网站关注及大量网友支招
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 527 932
宜家又搞事情!宣布圣诞节不提供肉类菜单、连汉堡包都没有肉
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 525 1268
郭富城赛马又赢了!“舞士精神”香港跑马地赛马场豪取百万大奖
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 172 3328
野生红膏蟹说——年货必备
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:22 241 7533
中国特供车型,长安马自达CX
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 511 1873
春季红薯栽苗和扦插的注意事项,做到这几点,提高红薯苗存活率
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 539 2024
想要商务出行更加舒适从容?你需要这样一台高端MPV
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 895 8272
解农民工维权之难 为农民工讨薪1800余万元
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 968 4357
女强人代表的马伊琍和姚晨,站在一起时对比太明显了
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 814 5079
王子文参加时尚活动被拍,近距离无美颜镜头下,32岁这皮肤
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 344 9363
2019中国政府网站绩效评估结果发布 贵州居全国第三
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 923 3490
海贼王:黑胡子错过的三颗强力果实,两颗近在眼前,他却果断放弃
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 510 9701
错误时间+积极锻炼=找病!福建协和医生:天冷了,做到这8点远离“运动猝死”
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 452 6704
2019酒店评论人才发展论坛”在京胜利召开
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 843 9040
胆结石病“重女轻男”,有了这些表现时您得警惕啦!
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:21 650 6252
美女街拍:时尚漂亮的小姐姐,穿搭曼妙,展现出青春张扬感!
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:20 132 3635
Redmi K30 红色版真机照和包装盒曝光
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:20 437 723
厉害了!鄂尔多斯21人上榜全市优秀人才突出贡献奖公示名单
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:20 860 9654
初雪来袭,水城交警为您保驾护航!
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:20 626 9368
武磊终于有机会PK皇马 上次就差1天 中国7号挑战银河战舰
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 147 1737
微软新专利曝光:Surface Book 3 有望采用带键盘的可拆卸书写板
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 232 7858
以史为鉴,非财经头条是这样影响交易员的
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 424 751
多头增仓布局跨年行情,瞄准一大指标
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 773 8962
大连一酒店插座里疑藏针孔摄像头
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 762 2917
济南市育文中学到龙山思源开展教学教研交流活动
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 688 6526
Yeezy Boost 700V2 青蓝
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 168 5699
三星 Galaxy A51 官方渲染图曝光,12 月 12 日正式发布
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 382 3317
库里再次接受骨折手术!跟队记者确认伤情进展,明年2月接受评估
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 452 6215
全新腾势X北京地区正式上市!轴距超2.8m 续航520Km
推荐 特别黄的免费大片视频 2019-12-07 07:19 902 3786